Một số vấn đề lý luận và thực tiễn trong các vụ án dân sự liên quan đến diện tích tối thiểu thách thửa

= = =

Căn cứ theo quy định của pháp luật về diện tích tối thiểu tách thửa.

1/ Luật đất đai 2013 quy định: “Căn cứ vào quỹ đất của địa phương quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt,  Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; Diện tích đất tối thiểu được tách cách sửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương”.

2/ Trên cơ sở Luật đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15.5.2014.

Điều 29, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu.

- Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,  quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,  quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Không được công chứng chứng thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia lắp thửa đất đã đăng ký,  ý đã được cấp giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh.

- Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu đồng thời với việc sinh được hợp thửa đất đó với một thửa đất liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,  quyền sở hữu và tài sản gắn liền với đất cho thửa đất mới.

Về trình tự thủ tục thực hiện tách thửa Điều 75 nghị định 43 năm 2014 hướng dẫn: “Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đấu giá đất hoặc do do hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, Góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án ( sau đây gọi là chuyển quyền)  thì văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau: a/ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất; b/ Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; Đồng thời xác nhận ăn phải giấy chứng nhận đã thích hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất đối với phần diện tích đất còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, Cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; Trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban Nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại xã.

3/ Về thẩm quyền quy định diện tích đất tối thiểu Điều 43d Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06.01.2017 sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị Định 43 quy định: “Ủy ban nhân dân dân cấp tỉnh quy định diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. 

4/ Quyết định số: 22/2021/QĐ-UBND ngày 31.8.2021 Quy định điều kiện tách thửa, điều kiện hợp thửa, diện tích đất tối thiểu được tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp….

Thực tiễn giao dịch về quyền sử dụng đất dưới diện tích tối thiểu tách thửa có hai dạng diện tích trong các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp không đủ diện tích đất tối thiểu theo quy định.

Khi các bên thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp dưới diện tích đất tối thiểu, thì không được thực hiện tách thửa theo quy định tại Điều 29 LĐĐ. Nên phát sinh tranh chấp và khởi kiện tại Toà án. Có một số quyết định công nhận thoả thuận giữa các bên về diện tích đất dưới mức quy định của QĐ số 22 của UBND tỉnh. Có một số vụ án không thoả thuận được do phải chuyển mục đích sử dụng mới chuyển nhượng sang tên tách thửa nên phát sinh tranh chấp. Khi Toà án xét xử, áp dụng Điều 129 BLDS mà không xem xét đến QĐ số 22 của UBND tỉnh, tuyên buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Qua thực tiễn, nhận thấy, Toà án không căn cứ Quyết định số 22 của UBND tỉnh trong giải quyết các tranh chấp về quyền của người sử dụng đất, có hai quan điểm khác nhau như sau:

1/ Quan điểm thứ nhất cho rằng, Các bên trong giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất có vi phạm về mặt hình thức giao dịch theo quy định của pháp luật về đất đai là phải được thành lập bằng văn bản và có công chứng chứng thực. Tuy nhiên, Các bên đã thực hiện được 2/3 hợp đồng nên vẫn đủ điều kiện công nhận về hợp đồng hoặc hình thức theo quy định tại khoản 2 điều 129 bộ luật dân sự năm 2015. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013 về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định như sau:

 “3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.”

Do đó khi Toà án ra quyết định hay bản án có hiệu lực pháp luật thì cơ quan quản lý đất đai sẽ căn cứ vào quyết định, bản án của Toà án mà cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho dù diện tích đất đó dưới mức được tách thửa theo quy định. Chính vì vậy mà thực tiễn hiện nay, khi các bên không được công chứng, chứng thực hợp đồng để chuyển quyền sử dụng đất dưới mức quy định, thì các bên sẽ tranh chấp khởi kiện tại Toà án, sau khi quyết định, bản án có hiệu lực thì một trong các bên được cấp quyền sử dụng, làm ảnh hưởng đến quy hoạch phát triển nông thôn của địa phương.

2/ Quan điểm thứ hai cho rằng: 

• Khi giải quyết các tranh chấp liên quan đến QSDĐ  phải tuân thủ nguyên tắc áp dụng luật nội dung để giải quyết, có nghĩa là phải áp dụng Luật đất đai để giải quyết các tranh chấp liên quan đến QSDĐ.
• Căn cứ Điều 43d Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06.01.2017 sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị Định 43 quy định: “Ủy ban nhân dân dân cấp tỉnh quy định diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. 
• Căn cứ Luật ban hành văn bản năm 2015 sửa đổi bổ sung năm 2020 thì Quyết định UBND tỉnh là văn bản quy phạm pháp luật. Là nguồn của luật để áp dụng. 
• Tại điều 10 Quyết định số: 22 của UBND tỉnh có quy định: 

Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày Quy định này có hiệu lực thi hành hoặc thửa đất hình thành từ quyết định giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, trường hợp thừa kế phân chia quyền sử dụng đất đã được pháp luật công nhận, mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thì người sử dụng đất được tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

Quyết định này phù hợp với Điều 29 Nghị Định 43. 

Quan điểm thứ hai này thì khi phát sinh tranh chấp. Thứ nhất: Toà án phải áp dụng luật nội dung để giải quyết quan hệ tranh chấp. trong các quan hệ tranh chấp thì đây là tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ áp dụng luật nội dung là luật đất đai để giải quyết, nếu Luật Đất Đai không có quy định thì áp dụng luật ban hành trước, là luật dân sự.  Căn cứ luật ban hành văn bản, nghị quyết 01 thì quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh là văn bản quy phạm pháp luật là nguồn của luật để áp dụng.  Căn cứ vào điều 10 Quyết định số 22 của Ủy ban nhân dân tỉnh, Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày Quy định này có hiệu lực thi hành hoặc thửa đất hình thành từ quyết định giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, trường hợp thừa kế phân chia quyền sử dụng đất đã được pháp luật công nhận, mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thì người sử dụng đất được tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Điều kiện để cấp giấy theo quy định điều 4 đến điều 6 của quyết định Ủy ban nhân dân tỉnh là phù hợp với điều 29 của nghị định 43 của Chính phủ chỉ được tách thửa khi có đủ điều kiện tách thửa là do hợp thửa do làm lối đi…, do có một thửa đất duy nhất mà có nhà ở đã được hình thành và phải có xác nhận của địa phương và chỉ xem xét một lần đối với trường hợp này.

Khi giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, phải tuân thủ các quy định về giao dịch, hợp đồng. Khi đánh giá về tính hợp pháp của hợp đồng phải đánh giá tại thời điểm giao kết, thực hiện hợp đồng mà không phải đánh giá về tính hợp pháp của hợp đồng tại thời điểm tòa án giải quyết vụ việc. Xét về mặt hình thức thì tại thời điểm giao kết hợp đồng,  hợp đồng chuyển quyền đã thực hiện được 2/3 thì có thể xem xét công nhận theo quy định tại khoản 2 điều 129 bộ luật dân sự 2015. Tuy nhiên, Xét về nội dung thì tại thời điểm các bên thực hiện giao dịch, hợp đồng, mặc dù Luật đất đai 2013 không cấm người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng cùng chung sử dụng đối với một thửa đất nhưng để tách thửa đất ra thực hiện các quyền riêng lẻ thì điều 29 Nghị định số 43 năm 2014 lại không cho phép công chứng, chứng thực và thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp này nếu các đương sự có yêu cầu công nhận hợp đồng để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng lẻ thì có thể xem là hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được (do không thể tách thửa để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hai chủ thể đối với một thửa đất mà trong đó có một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu). Do vậy, việc giao kết của các bên có thể hợp pháp nhưng hợp đồng không thể thực hiện được thì phải tuyên bố vô hiệu theo quy định tại điều 408 bộ luật dân sự 2015.

 Thực tiễn hiện nay tòa án ra các quyết định công nhận thỏa thuận các đương sự, các bản án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích thửa đất dưới mức quy định là chưa phù hợp với quy định của pháp luật làm ảnh hưởng đến quy hoạch phát triển nông thôn của địa phương. Tác giả đồng tình với quan điểm thứ hai này.

Ngọc Bích – Viện KSDN huyện Lấp Vò