Xuất bản thông tin

null Xác định lỗi trong hợp đồng đặt cọc

Chi tiết bài viết VKS_HOATDONGNGANH

Xác định lỗi trong hợp đồng đặt cọc

Thực tế không phải giao dịch nào cũng thành công sau khi đặt cọc nên phát sinh tranh chấp hợp đồng đặt cọc...

= = =

 

Thời gian qua, cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, các giao dịch dân sự cũng ngày càng phát triển. Theo đó, để đảm bảo cho giao kết hoặc thực hiện hợp đồng được thuận lợi, các bên thỏa thuận giao cho nhau một khoản tiền gọi là đặt cọc. Tuy nhiên, không phải giao dịch nào cũng thành công sau khi đặt cọc nên phát sinh tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Xin nêu ra một trường hợp sau đây để cùng trao đổi, thảo luận.

Ông N khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố “Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ngày 01/02/2021 giữa ông N và ông T” là vô hiệu. Đồng thời, yêu cầu ông T nhận lại số tiền cọc theo giấy giao nhận tiền cọc mua bán nhà đất tiền 3.000.000.000đ.

Nguyên nhân ông T không đồng ý tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng là do ông T tiết lộ cho người thứ ba biết việc thỏa thuận chuyển nhượng của hai bên dẫn việc bà D và bà V (là đồng thừa kế) biết việc thỏa thuận chuyển nhượng nên không thực hiện việc thừa kế quyền sử dụng đất.

 

ảnh minh hoạ

 

Ông T xác định thời điểm  thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện tích 600m2 thì ông N có cung cấp cho ông T biên bản họp gia đình thì ông N chỉ được đại diện hàng thừa kế để thực hiện thủ tục thừa kế, ông T biết việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện do cha ông N đứng tên quyền sử dụng đất, ông N chưa được đứng tên quyền sử dụng đất.

Ông T yêu cầu ông N tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 600m2. Trường hợp không tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thì ông N phải bồi thường cho ông T gấp 3 lần số tiền đã nhận cọc theo thỏa thuận trong giấy giao nhận tiền cọc mua bán nhà đất.

Quan điểm giải quyết:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đối với diện tích 600m2 không thể tiếp tục thực hiện vì ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp của những đồng thừa kế khác.

Xét Hợp đồng đặt cọc: “Giấy giao nhận tiền đặt cọc mua bán nhà đất” ngày 01/02/2021 giữa ông T với ông N có nội dung thể hiện ông N có nhận số tiền cọc 3.000.000.000 đồng để chuyển nhượng diện tích 600m2; Nếu bên bán không bán thì bên bán có trách nhiệm bồi thường gấp 3 lần theo quy định của pháp luật, phía dưới có chữ ký và tên của ông N.

Quan điểm thứ nhất: Cho rằng ông N phải có trách nhiệm bồi thường tiền cọc cho ông T theo thỏa thuận ngày 01/02/2021 là phù hợp. Tuy nhiên, trong quá trình thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông N có cung cấp cho ông T biên bản họp gia đình thì ông N chỉ được đại diện hàng thừa kế để thực hiện thủ tục thừa kế, ông T biết việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện do cha ông N đứng tên quyền sử dụng đất. Do đó, việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông N và ông T không thực hiện được cũng có lỗi của ông T nên phải chịu trách nhiệm đối với phần lỗi đó. Xét thấy lỗi là lỗi hỗn hợp của 2 bên, nên mỗi bên phải chịu ½ trách nhiệm. Nên ông N có trách nhiệm bồi thường tiền cọc cho ông T là 9.000.000.000 : 2 = 4.500.000.000 đồng.

Quan điểm thứ hai: Cho rằng đây là hợp đồng đặt cọc nên căn cứ vào Điều 328 Bộ luật dân sự thì ông N phải có trách nhiệm bồi thường tiền cọc cho ông T theo thỏa thuận ngày 01/02/2021 là 3.000.000.000 x 3 = 9.000.000.000 đồng. Vì bản chất của hợp đồng đặt cọc là không xem xét về yếu tố lỗi. Mặt khác, ông N từ chối thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thì đó là trách nhiệm của ông N nên ông N phải thực hiện theo thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc.

Quan điểm cá nhân của tác giả là thống nhất với quan điểm thứ nhất, trong vụ án này, ông T đã được ông N cung cấp biên bản họp gia đình và biết việc ông N không phải là chủ thể có quyền thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng ông T vẫn cố ý thực hiện việc đặt cọc để chuyển nhượng đất. Do đó cần phải xét lỗi của các bên để thực hiện việc bồi thường cọc.

Trên đây quan điểm của cá nhân bàn về lỗi trong hợp đồng đặt cọc, rất mong nhận được sự quan tâm trao đổi ý kiến của đồng nghiệp và bạn đọc./.

                                                     Viện KSND TP Cao Lãnh