Xuất bản thông tin

null Rủi ro mua - bán nhà ở hình thành trong tương lai

Chi tiết bài viết VKS_ANNINH_TRATTU_CHUYENVUAN

Rủi ro mua - bán nhà ở hình thành trong tương lai

Khi mua Nhà ở hình thành trong tương lai người mua thường gặp rất nhiều bất lợi, rủi ro nếu không nắm rõ các thông tin cần thiết...

= = =

Năm 2019, chị T được Công ty môi giới, tư vấn bất động sản giới thiệu về Dự án Khu dân cư đô thị do Công ty FLC làm Chủ đầu tư. Chị T có đăng ký mua 01 căn nhà ở thương mại với giá mua là 3.766.372.700đ và đã đặt cọc 1.080.518.000đ. Do mất lòng tin khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở nên Chị T yêu cầu trả lại tiền cọc và bồi thường thiệt hại (BTTH) theo lãi suất của Ngân hàng BIDV và hủy các văn bản đã ký kết với Công ty Bình Định, Công ty FLCHomes.

ảnh minh hoạ từ Internet

 

Công ty FLCHomes không đồng ý và yêu cầu phản tố, yêu cầu chị T chịu phí dịch vụ là 611.953.250đ, tiền phạt bằng 8% và BTTH do chậm nộp tiền đặt cọc bổ sung, tổng cộng là 747.752.136đ, được đối trừ tiền đặt cọc 1.080.518.000đ, còn lại 332.765.864đ sẽ trả cho chị T.

        Theo Dự án thì chỉ có Quyết định giao đất, cho thuê đất và Giấy phép xây dựng hạng mục công trình đường giao thông. Tuy nhiên, Công ty FLCHomes (được chủ đầu tư là Công ty FLC ký hợp đồng và chỉ định làm đơn vị tư vấn, khảo sát nhu cầu thực tế mua bán bất động sản, độc quyền tổ chức môi giới bán, phân phối bất động sản) đã tiến hành tư vấn cho chị T để ký các Văn bản như thoả thuận giữ chỗ thiện chí, bản đăng ký mua nhà, hợp đồng đặt cọc, văn bản thoả thuận và phụ lục nhằm thu tiền đặt cọc và đặt cọc bổ sung để đảm bảo đến khi chủ đầu tư xác nhận giao dịch ký Hợp đồng mua bán thành công.

Trong khi, đối tượng là nhà ở chưa đủ điều kiện tham gia giao dịch theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở, Dự án chưa đủ điều kiện để giao dịch bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai theo quy định Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản. Việc thoả thuận đặt cọc này cũng trái với quy định về huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại được quy định tại Điều 68, 69 Luật nhà ở.

Mặt khác, theo quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở có quy định chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn. Các văn bản mà chị T ký kết với Công ty Bình Định, Công ty FLCHomes đều thể hiện là tiền đặt cọc để bảo đảm sẽ giao kết Hợp đồng mua bán nhà khi đủ điều kiện mua bán theo quy định pháp luật. Chị T đã đặt cọc cho Công ty FLCHomes (thông qua Công ty Mega Homes, Công ty Bình Định đơn vị được Công ty FLCHomes ký hợp đồng uỷ quyền thu tiền) và nộp trực tiếp cho Công ty FLCHomes với tổng số tiền 1.080.518.000đ. Sau khi ký thoả thuận, Công ty FLCHomes mới gửi Công văn để thông báo tiến độ thực hiện Dự án là đang bắt đầu tập kết vật liệu, chuẩn bị mặt bằng để thi công cổng chào, sau đó Công ty FLCHomes gửi văn bản nêu lý do đại dịch Covid-19 nên chậm trễ tiến độ, ngoài ra không cung cấp thông tin nào về dự án cũng như tiến độ xây dựng Dự án như thế nào cho chị T biết, chị T có đi khảo sát thực tế và tìm hiểu thông tin thì phát hiện Dự án chưa triển khai thi công bất kỳ hạng mục nào, tiến độ dự án không đúng thỏa thuận nên chị T mất lòng tin và không thanh toán tiếp các đợt tiền cọc.

Công ty FLCHomes cũng không cung cấp thông tin nào về tiến độ xây dựng Dự án và cho rằng Văn bản thoả thuận là Hợp đồng dịch vụ mà chị T thuê dịch vụ tư vấn chọn mua bất động sản nhưng không được chị T thừa nhận và cũng không phù hợp quy định về hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản theo Điều 61 Luật kinh doanh bất động sản.

Qua vụ việc trên, khi mua Nhà ở hình thành trong tương lai người mua thường gặp rất nhiều bất lợi, rủi ro bởi họ đã phải bỏ ra một khoản tiền khả lớn, để mua một tài sản, mà vào thời điểm giao kết hợp đồng và chuyển tiền, họ chưa nhìn thấy hình thù thực tế căn nhà như thế nào, vật liệu xây dựng, thi công ra sao.

Như vậy, mặc dù mua Nhà hình thành trong tương lai vốn dĩ đã rủi ro. Nhưng nó sẽ ít rủi ro hơn, khi Chủ đầu tư đã đáp ứng đủ các điều kiện (được quy định tại Điều 55, Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014). Còn nếu Chủ đầu tư, chưa đủ các điều kiện thì rủi ro lại càng rủi ro. Một lưu ý để dễ dàng nhận ra Chủ đầu tư chưa đủ điều kiện để được bán nhà ở hình thành trong tương lai dễ gặp trong thực tế đó là khi đi mua, bên mời chào nói rằng sẽ ký hợp đồng đặt chỗ, đặt cọc trước. Đây chính là cách mà các Chủ đầu tư đang lách luật, vì chưa đủ điều kiện để bán nhà hình thành trong tương lai để có thể huy động vốn từ người mua. Trường hợp này chúng ta nên biết để chấm dứt ý định ngay, trách rủi ro.

Ngọc Trang – Viện KSND tỉnh Đồng Tháp