Xuất bản thông tin

null Những rủi ro tiềm ẩn khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất “giả cách” để vay tiền

Chi tiết bài viết VKS_ANNINH_TRATTU_CHUYENVUAN

Những rủi ro tiềm ẩn khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất “giả cách” để vay tiền

Do sự thiếu hiểu biết về pháp luật và nhẹ dạ cả tin của người đi vay nên đã có nhiều gia đình bỗng chốc trở thành tay trắng...

= = =

 

Qua công tác kiểm sát xét xử các vụ án dân sự trong thời gian qua nhận thấy, do ảnh hưởng chung của tình hình khó khăn về kinh tế nên nhu cầu vay vốn dùng cho hoạt động sản xuất kinh doanh và tiêu dùng của người dân ngày càng tăng. Lợi dụng tình trạng này, một bộ phận không nhỏ người cho vay thường yêu cầu người đi vay phải bảo đảm khoản vay bằng việc giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở có chữ ký các bên và công chứng tại các văn phòng công chứng, với giá trị lớn hơn so với số tiền cho vay. Nguyên nhân chủ yếu là do người dân còn thiếu hiểu biết pháp luật về các giao dịch dân sự; Bản thân người đi vay cần tiền gấp và nghĩ vay trong thời gian ngắn nên chấp nhận trả một khoản lãi cao hơn để có được khoản vay sớm. Ngoài ra, người đi vay ngại ra các ngân hàng khi thực hiện giao dịch vay tiền bằng hình thức thế chấp tài sản do trình tự, thủ tục thực hiện hình thức này còn phức tạp, mất nhiều thời gian.

ảnh minh hoạ từ Internet

 

Trên địa bàn thành phố Cao Lãnh đã xảy ra nhiều trường hợp như trên, tuy nhiên, do sự thiếu hiểu biết về pháp luật và nhẹ dạ cả tin của người đi vay nên đã có nhiều gia đình bỗng chốc trở thành tay trắng vì vướng vào bẫy cho vay theo hình thức hợp đồng giả cách này.

Vụ việc điển hình: Ngày 29/11/2011 ông Nguyễn Đức D. ngụ tại xã Hòa An, TP. Cao Lãnh có hỏi vay tiền của vợ chồng ông Lê Công T. và bà Dương Ngọc Th.  với số tiền 150.000.000 đồng, lãi suất 5%/tháng, thời hạn vay là 02 năm (việc vay tiền không có làm biên nhận). Vợ chồng ông T.  yêu cầu ông D. phải cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất số 367, tờ bản đồ số 08, diện tích 4.726m2, đất lúa, tọa lạc xã Mỹ Tân cho vợ chồng ông T. Hình thức cố đất này ông T. buộc ông D. phải làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông T. đứng tên. Ngày 01/02/2012 vợ chồng ông T. được đứng tên giấy chứng nhận đối với thửa đất 367.

Trong quá trình vay, ông D. có đóng lãi cho vợ chồng ông T. được 02 tháng, tổng cộng là 15.000.000 đồng nhưng không có làm biên nhận. Sau 08 tháng ông D. xin chuộc đất lại, ông Duy sẽ trả cho ông Thành tiền vốn gốc 150.000.000 đồng, đối với tiền lãi thì xin được trả dần nhưng ông T. không đồng ý. Qua 02 năm ông D. tiếp tục yêu cầu ông T. cho được chuộc lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông T. yêu cầu phải trả tiền lãi theo thỏa thuận 5%/tháng.

Ngày 23/12/2013, ông T. và bà Th. đã chuyển nhượng lại thửa đất trên cho ông Nguyễn Thành D.  giá trị là 150.000.000 đồng. Ông Thành D. được cấp giấy chứng nhận ngày 16/5/2014.

Ông Thành D. tiếp tục chuyển nhượng thửa đất này cho bà Trần Thị TU.  theo hợp đồng chuyển nhượng ngày 06/6/2017, giá chuyển nhượng là 150.000.000 đồng.

Năm 2019 bà TU đã chuyển nhượng thửa đất lại cho bà Phan Thị Tuyết H. theo Hợp đồng chuyển nhượng ngày 04/3/2019. Hồ sơ chuyển nhượng đã được Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cập nhật nội dung biến động trên giấy chứng nhận cho bà Tuyết H.  vào ngày 23/4/2020.

Các lần chuyển nhượng cho ông D, bà TU, bà  Tuyết H. thì ông D. không biết, ông D. hiện vẫn đang sử dụng và canh tác đất. Ông D. cho rằng, hợp đồng chuyển nhượng ông D. ký với vợ chồng ông T. thực chất là hợp đồng thế chấp để đảm bảo cho cho hợp đồng vay. Tất cả các hợp đồng chuyển nhượng sau đó đều là hợp đồng giả cách của hợp đồng vay. Do đó ông D. khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết hủy tất cả các hợp đồng chuyển nhượng nêu trên và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho vợ chồng ông Thành, ông Duy, bà TU, bà  Tuyết H. đối với thửa đất số 367.

Kết quả giải quyết của Tòa án không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông D. do không chứng minh các giao dịch chuyển nhượng đất qua nhiều người đều là hợp đồng giả cách của hợp đồng vay.

Hợp đồng giả cách thường xuất hiện trong các giao dịch dân sự về mua bán, chuyển nhượng hay vay tài sản. Có thể hiểu hợp đồng giả cách là một loại hợp đồng được xác lập một cách giả tạo (hợp đồng chuyển nhượng, mua bán)  nhằm che dấu đi một giao dịch dân sự khác là giao dịch dân sự có thật (hợp đồng vay).  Ý chí của người vay tài sản chỉ muốn dùng tài sản để đảm bảo cho giao dịch vay, chứ không phải là chuyển nhượng hay bán tài sản.

Trong vụ án nói trên, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là Hợp đồng giả tạo nhằm che giấu đi Hợp đồng vay tài sản. Theo khoản 1 Điều 124 BLDS 2015 quy định: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn còn hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của BLDS hoặc luật khác có liên quan”. Do đó, khi có dấu hiệu giả tạo hay cưỡng ép ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Hợp đồng này có thể bị tuyên vô hiệu.

Theo Điều 131 BLDS 2015 quy định “Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, trả lại cho nhau những gì đã nhận, trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả; Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó; Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường”. Như vậy, khi những Hợp đồng giả cách bị tuyên vô hiệu, đồng nghĩa việc tài sản của những người vay vẫn còn là của họ.

Tuy nhiên trên thực tế, việc sử dụng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để bảo đảm cho hợp đồng vay tài sản mang lại nhiều rủi ro cho người đi vay. Cụ thể, để chứng minh có sự giả tạo hay không, các bên có hoàn toàn tự nguyện hay có sự cưỡng ép khi ký kết hợp đồng cũng là yếu tố rất khó khăn, đòi hỏi người vay cần có chứng cứ của việc vay tài sản như Hợp đồng vay tài sản, giấy vay nợ hay bản ghi âm, ghi hình có nội dung của việc các bên thỏa thuận vay tài sản. Trong khi đó, không phải người vay nào cũng có thể chuẩn bị được chứng cứ này, bởi những đối tượng cho vay thông thường chỉ ghi một tờ giấy ghi nợ đối với người vay và yêu cầu người đi vay ký vào Hợp đồng chuyển nhượng đảm bảo cho khoản vay đó và sau đó chỉ đưa bản Hợp đồng chuyển nhượng cho người vay, chứ không để người vay cầm giấy tờ vay. Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải công chứng, chứng thực nên việc đánh giá chứng cứ, chứng minh là giao dịch giả tạo là điều rất khó khăn. Đa số trường hợp giải quyết tại Tòa án, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng các chủ nợ đều “âm thầm” bán cho người thứ ba, dẫn đến việc chứng minh càng gặp nhiều khó khăn, làm cho quá trình giải quyết tranh chấp kéo dài, đặc biệt nếu thua kiện còn có thể mất luôn tài sản đó.

Do đó, để đảm bảo việc thực hiện các giao dịch đúng theo quy định pháp luật, bảo vệ cho quyền lợi cho bản thân mình, người dân cần có nhận thức đầy đủ các quy định của pháp luật về vay tài sản, khi tham gia quan hệ vay nên thực hiện ký kết hợp đồng vay rõ ràng, thủ tục thế chấp tài sản theo đúng quy định. Thông qua các hình thức tuyên truyền về các thủ đoạn cho vay, tín dụng trên các phương tiện truyền thông cần rút cho mình kinh nghiệm để nâng cao cảnh giác về các hệ lụy, phương thức hoạt động của các cá nhân, tổ chức cho vay để không rơi vào bẫy của những đối tượng này.

Bích Thuyền – Viện KSND TP. Cao Lãnh